Propos recueillis par Jonathan Baudoin
Le secteur de l’immobilier est en crise ces derniers temps en France, avec une chute des ventes inédite depuis 2009, entraînant des faillites pour plusieurs centaines d’agences immobilières en 2023. Le tout avec une transition écologique, énergétique, peinant à se mettre en place. Néanmoins, des alternatives combinant sobriété énergétique et transition écologique tendent à se développer comme Investir Ensemble. Pour Feat-Y, Divya, membre de la coopérative lancée en 2021, explique la stratégie menée par Investir Ensemble, visant à retaper des habitats laissés à l’abandon et permettant l’accès à un logement en centre-ville à des publics ayant la difficulté d’accéder à un bien immobilier. Interview.
Feat-Y : Comment s’est forgée l’idée de lancer Investir Ensemble ?
Divya : C’est Frédéric Pedro, le fondateur, qui est à l’origine du projet. Il s’est rendu compte que si on veut faire des projets à impact avec les banques, en tant qu’investisseur isolé, particulier, on est assez vite bloqué en termes de financement et de portée de ce qu’on veut mettre en place. C’est quelqu’un qui vient du milieu de l’informatique qui a lancé beaucoup de projets à teneur environnementale et éducative auparavant. Il s’est demandé comment aller plus loin dans la démarche d’impact. Il a cherché une manière un peu innovante de faire cela. Il en a conclu que la force du collectif est quelque chose de porteur. Par conséquent, pourquoi on ne se rassemblerait pas en plusieurs dizaines d’associés pour faire projets qu’on serait incapable de faire seul ?
À partir de cette idée de base, il a rassemblé, dans un premier temps, 75 investisseurs. On a acheté quatre immeubles qui étaient à l’abandon et quelques mois plus tard, une cinquantaine d’autres personnes se sont ajoutées. Ce qui fait qu’on a aujourd’hui 125 associés, avec quatre millions d’euros en capital levé. Les 125 associés sont des gens de tous les âges, de tous les milieux sociaux.
Feat-Y : Y a-t-il des publics cibles qu’Investir Ensemble cherche à convaincre ? Si oui, lesquels ?
Ce qu’on veut, c’est avoir un impact sociétal et environnemental positif. On va cibler des personnes qui sont traditionnellement mal-logées. C’est-à-dire des publics étudiants, intermittents, qui sont dans une précarité de logement, une précarité énergétique. L’idée est de proposer des logements de qualité à des publics qui n’y ont habituellement pas accès car ce sont des publics pauvres, qui sont dans des situations où ils n’ont pas de garant dans le cas des étudiants par exemple. On s’est rendu compte, très rapidement, que le problème de la précarité énergétique est pesant. On peut trouver un studio à 400 euros. Si on dépense 150 euros car c’est mal isolé, cela finit vite par faire très cher. C’était travailler à la fois sur la qualité du logement, en termes de confort, en termes d’isolation pour réduire au maximum les coûts énergétiques et en faciliter l’accès, en termes de dossier, pour des publics tels des personnes récemment embauchées en CDI mais refoulées car en période d’essai par exemple. On essaie de créer des logements abordables pour des publics souvent mal-logés et oubliés.
Feat-Y : Quels sont les critères pour qu’un projet immobilier soit cogéré par Investir Ensemble ?
Ce qu’on va rechercher à acheter, ce sont des logements dans des villes de taille moyenne. La première vague Investir Ensemble s’est établie sur des villes moyennes de Nouvelle-Aquitaine. On a analysé plusieurs centaines de villes en France pour voir quelle était celle qui avait le plus de potentiel de développement et le plus de besoins. Typiquement, Angoulême est une ville qui se redynamise petit à petit, avec un centre-ville assez détérioré. Énormément d’exclusion mais une grosse tension locative. En termes de géographie, on va se situer sur les zones où il y a le plus besoin de logements. On reste sur du centre-ville et on se focalise sur des bâtiments qui sont des passoires énergétiques. On est uniquement sur de la rénovation. On ne fait aucunement de la construction nouvelle. On n’artificialise aucun sol supplémentaire. Au contraire, on désartificialise si c’est possible de le faire. Notamment pour alimenter les nappes phréatiques. On va partir sur des immeubles qui sont très dégradés, qui sont des passoires énergétiques, qui sont parfois carrément à l’abandon. On a acheté cinq immeubles sur une section de rue à Angoulême qui étaient abandonnés depuis 30 ans.
C’est également un patrimoine au sein de la ville. Il y a un côté réhabilitation. On les rénove pour en faire des bâtiments basse consommation. Il y a un côté vestige patrimonial parce que cela contribue au dynamisme, à l’attractivité d’une ville, en ayant des beaux bâtiments autour. On travaille aussi avec des architectes de bâtiments de France car les centres-villes protégés en France sont nombreux.
Feat-Y : En quoi la coopérative peut fournir une alternative pour un secteur immobilier peinant à être renouvelé par rapport à l’objectif de la transition écologique et se trouvant en crise ces derniers temps ?
C’est justement intéressant car c’est comme si on hackait le développement immobilier. Le fait d’être 125 nous permet d’avoir des expertises à disposition. Donc, d’accélérer et de faire des projets efficaces, qui sont performants, qui vont beaucoup plus vite car sur les 125 associés, il y en a qui vont avoir l’expertise du feedback, qui vont pouvoir contribuer directement au projet. C’est sur la base du volontariat. On est parti pour être ensemble pour 10 ans. Il y a des groupes qui ont travaillé sur l’évaluation des risques. D’autres, sur les risques bancaires, la communication, les ressources et matériaux biosourcés qu’on peut utiliser, etc. Comme on a plusieurs secteurs d’activité et des expertises différentes au sein du groupe, on a l’agilité d’une petite entreprise avec le soutien et l’expérience d’une grande boîte.
Je pense qu’on peut dynamiser le marché de l’immobilier car on va pouvoir faire des projets qu’on n’avait pas la capacité de faire seul. Mais dans l’optique que nous avons, à savoir acheter des ruines, mettre à disposition des logements pour des étudiants, c’est quelque chose qui n’intéresse pas les grandes boîtes. On se situe sur quelque chose qui est une niche, mais qui a énormément de potentiel. Typiquement, les bâtiments que nous avons acheté sur la rue de Bordeaux à Angoulême n’intéressaient absolument personne ! Le format que l’on a nous permet d’accéder à des logements qui ont été oubliés par tout le monde.
Feat-Y : Pourquoi avez-vous renoncé aux dividendes et décidé de reverser 10% de votre chiffre d’affaires à des associations sociales et environnementales ?
S’associer dans Investir Ensemble, c’est un investissement. Le but n’est pas de grapiller mois par mois, mais de créer des cercles vertueux. On ne touche pas de dividende et tous les loyers qui rentrent sont réinvestis dans le projet. Ce qui permet de monter en puissance, d’acheter plus d’immeubles, etc. Si on choisit de vendre l’intégralité ou une partie du parc immobilier dans 10 ans, on touchera, à ce moment-là, des dividendes. Ne pas les toucher pour l’instant permet de gagner encore plus à terme. Tout le monde y gagne. Cela nous permet de faire des projets abordables pour les locataires, des projets positifs pour la mairie, pour la planète car on rénove de manière durable. Parfois, cela peut être un surcoût par rapport à ce quelqu’un de lambda peut se permettre. Pour nous, cela permet d’investir plus dans des projets qui seront plus qualitatifs. Au final, cela ne change pas énormément de l’attitude de gens qui se disent « je vais mettre de l’argent dans de l’assurance-vie » ou quelque chose comme ça. Les dividendes qu’on touche sont des dividendes de valeur mentale et psychologique, en faisant du bien autour de nous.
Feat-Y : Que représente pour la coopérative le fait d’obtenir la certification « Engagé RSE » de la part de l’AFNOR ?
Il y a plusieurs points qui sont intéressants par rapport à cette certification. Premièrement, ça va être des efforts qui sont reconnus. En interne, cela nous permet de savoir qu’on est sur la bonne voie, que ce l’on a fait est absolument cohérent. On ne va pas faire une action par-ci, une action par-là, si cela ne crée pas un cercle vertueux et dans ce cas, il y a des choses à réaligner. Suivre le référentiel de l’AFNOR permet de faire une évaluation du bien-fondé de notre démarche, de notre efficacité à long terme.
Deuxièmement, cela permet aussi d’être vus pour obtenir un financement bancaire, notamment avec les lois qui concernent l’investissement socialement responsable et les minimums d’investissements dans des projets durables que les banques doivent soutenir. Cette certification externe rassure les établissements bancaires.
Par ailleurs, en termes de communication, c’est motivant pour toutes nos parties prenantes. En l’occurrence, les collectivités, les artisans, les associés, les locataires. Cela montre qu’on ne fait pas du greenwashing en mode : « On va faire un truc sympa, on met des nichoirs et on s’arrête là ». On fait vraiment quelque chose de positif de bout en bout.
Feat-Y : Depuis sa fondation, en 2021, Investir Ensemble détient 20 bâtiments répartis dans les villes d’Angoulême, Mérignac et Niort. Envisagez-vous d’étendre la présence de la coopérative sur l’ensemble de la région Nouvelle-Aquitaine et d’ici combien de temps pensez-vous agir sur l’ensemble de la France ?
Cela fait deux ans et demi qu’on a lancé Investir Ensemble sur la région Nouvelle-Aquitaine. Pour cette année 2024, on compte dupliquer le concept dans toutes les régions de France. Maintenant, le côté « Engagé RSE » aide pour notre structure, dans la mesure à pouvoir mettre un cadre en place. Par conséquent, ce cadre, ces lignes directrices, les politiques clients, tout le système qui a été rationnalisé, formalisé, au cours de cette démarche avec l’AFNOR nous permet d’avoir un fil rouge sur lequel toutes les autres structures peuvent s’y baser aussi.
Ce qui garantit que les valeurs, les objectifs, les ambitions, pourront être plus facilement dupliquées parce que cela permet de donner un cadre efficace. Après, sur la Nouvelle-Aquitaine, on regarde s’il y a des projets. Si des personnes entendent parler d’un projet de rénovation, qu’elles puissent nous le faire remonter pour qu’on puisse analyser si cela est bien, si on a des relais sur place, etc. Cela peut permettre une décision assez rapide.
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